家賃滞納
はじめに
家賃滞納による建物明け渡しの請求は、数ある不動産トラブルの中で、最も頻繁に起こりうるトラブルの類型です。 賃貸物件のオーナーの皆様にとって、家賃の支払見込みのない賃借人を放置することは、物件の有効活用を阻害されるだけでなく、他のトラブルの遠因にもなり得ることから、早期に対応することが望ましいと思われます。
家賃滞納による賃貸借契約の解除について
賃貸借契約解除の要件について
賃貸借契約において、家賃の支払は賃借人の賃貸人に対する義務ですので、賃借人が期限内に家賃を支払わない場合、契約違反（債務不履行）となります。 そのため、賃貸人としては、賃借人に対して、契約違反を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めることができます。
契約解除の要件は、（１）相当の期間を定めた催告、（２）賃借人がその期間内に賃料の支払をしないこと、（３）賃貸人が賃借人に対して契約解除の意思表示を行うこととなります。 もっとも、賃貸借契約は、売買契約などの１回限りの契約とは異なり、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が基礎となる継続的な契約であると解されていることから、一般的な契約解除の規定が修正されており、実質的に見て、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたか否か」が契約解除の有効性の判断基準となります。
そのため、たった１回だけ、賃借人が家賃を滞納したというだけでは、解除は認められないと考えられています。 どの程度の期間、家賃の滞納があれば賃貸借契約の解除が認められるかという点については事案によって異なりますが、実務上、建物賃貸借の場合、３か月以上の家賃滞納があれば、原則として信頼関係が破壊されており、解除が可能であると考えられています。
無催告解除特約について
賃貸借契約において、家賃滞納等があった場合に催告なくして契約を解除することができるという、いわゆる無催告解除特約が定められている場合があります。 この無催告解除特約については、裁判例上、「催告なしに解除をしても不合理とは認められない事情」がある場合には、無催告解除が許される旨を定めた規定であるとされており、特約の効力が限定的に認められています。
そのため、実務上は、無催告解除が認められるかどうかは微妙な事案が多いと思われますので、通常どおり、催告の上、解除する方が無難であると思われます。
建物明け渡し請求の手続きの流れ
解除通知の発送
賃借人の家賃滞納を理由として建物の明け渡しを請求する場合、まずは、物件の賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約を終了するために、賃借人に対して、賃貸借契約を解除する旨の通知書を内容証明郵便にて送付します。
実務上、未払い家賃の支払の請求（催告）と同時に解除を通知することが一般的であり、一定期間内に家賃を支払うように請求（催告）し、期間内に家賃が支払われない場合には契約を解除するという内容の文書を作成して賃借人に送付することとなります。
ポイントとしては、前項で述べました通り、賃借人が１ヶ月分の家賃の支払が遅れたというだけでは、直ちに契約の解除が認められないという点です。事案にもよりますが、通常、３ヶ月分の家賃滞納が契約解除の目安とされています。
任意交渉
解除通知の送付後、賃借人から連絡があり、任意に交渉を行うことが可能な場合には、代理人（弁護士）と賃借人との間で建物の明け渡し、未払い家賃の支払についての交渉を行います。
交渉の結果、建物明け渡しの条件等について賃借人と合意に達した場合には、賃借人との間で和解契約を締結し、任意の明け渡しを受けることとなります。
訴訟提起
解除通知の発送後、賃借人との間で任意の交渉に至らなかった場合、若しくは、任意交渉が決裂した場合には、賃借人に対して、賃貸借契約の終了を理由とする建物の明け渡し、及び、未払い家賃の支払を求めて訴訟を提起します。
また、賃貸借契約時に、連帯保証をした人がいるのであれば、連帯保証人に対しても、未払い家賃の支払を求めて訴訟提起をすることが可能です。
賃借人に対して訴訟を提起し、訴訟手続きの中で、賃借人との話し合いによる解決が可能な場合には訴訟上の和解を行い、和解に基づき、建物の明け渡しを受けることになります。
和解が不可能な場合には、賃借人（原告）としては、立証を尽くし、裁判所から判決を取得することになります。
強制執行
建物明け渡し訴訟で勝訴判決を得たにもかかわらず、賃借人が任意に建物を明け渡さない場合、明け渡しの強制執行を行い、強制的に建物の明け渡しを実現することを検討します。
明け渡しの強制執行については、催告期日、断行期日の順に手続きが進みます。
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この記事を書いた人
弁護士 利根川竜一（ロイヤルナイト法律事務所）
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、法律顧問サービス、リスクマネジメント、トラブル対応等の業務に取り組んできました。不動産業者の方からのご相談には数多くの対応実績がございます。お気軽にご相談ください。