注文建物の欠陥

はじめに

注文建物の欠陥は、建築紛争の中でも、最も頻繁に起こりうる事例です。
注文建物の引渡後に欠陥が判明した場合、建物の発注者(施主)は、請負人(工務店・ハウスメーカー等)に対して、請負契約に基づく瑕疵担保責任等を理由として、損害賠償や契約解除を請求できる場合があります。

こうした紛争の場合、注文建物の「瑕疵」(=欠陥)の存否が争われることが多く、訴訟における最大の争点となります。
建物のどこに、どのような瑕疵があるか、また、それによって、どのような損害が生じたかということについての主張・立証が、請求の成否を分けるポイントとなります。

請負人に対する瑕疵担保責任の追及

1 瑕疵担保責任の要件

請負人に対する瑕疵担保責任の要件は、請負契約の仕事の目的物、すなわち注文建物に、「瑕疵(かし)」があることが要件となります。
「瑕疵」とは、(1)建物が通常有する品質を欠く場合、及び、(2)契約で特に定めた品質を欠く場合を意味しています。
いかなる欠陥が瑕疵に該当するかという点については、契約書や見積書、設計図書等から読み取れる当事者の合意内容や、建築基準法等の関係法令を判断基準として判断されます。

2 瑕疵修補請求

注文建物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人に対して、瑕疵を修補することを請求することができます。
ただし、この場合であっても、瑕疵の内容が重要ではなく、かつ、過分な費用がかかる場合には、瑕疵修補は請求できないとされています。

3 損害賠償請求

注文者は、請負人に対して、瑕疵の修補に代えて、または瑕疵の修補と共に、損害賠償を請求することができます。
この場合、請負人に対して請求することのできる損害としては、瑕疵の修補費用や、瑕疵の存在により被った建物価格の減少額、代替建物の賃料、引越費用、調査費用、営業損害等が考えられます。
また、裁判例上、建物に重大な瑕疵があり、建物を立て替えざるを得ないような場合には、建替費用相当額を損害として請求することが出来るとされています。

請負人に対する不法行為責任の追及

注文建物の引渡から10年以上が経過した後に建物の瑕疵が判明したというような事例の場合、請負人に対する瑕疵担保責任の権利行使期間が満了し、瑕疵担保責任の追及が出来なくなっている場合があります。
こうした場合に、注文者が、請負人に対して、請負人の不法行為を理由として損害賠償を請求することが出来る場合があります。

不法行為に基づく損害賠償請求の要件は、請負人が「故意」又は「過失」により、注文者の権利を侵害し、これにより損害が生じたことが要件となります。
請負人が、建物の瑕疵に関して、瑕疵担保責任とは別に不法行為責任を負うかという点に関しては議論のあるところではありましたが、近時の最高裁判所の判決において、建築された建物に、「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」があり、これによって居住者等の生命、身体、又は財産が侵害された場合には、請負人等に不法行為が成立するとの判断が下されています。
したがって、建物の瑕疵が、「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」といえるような重大な瑕疵である場合には、請負人等に対して、不法行為を理由として損害賠償を請求することができる場合があります。

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