共有不動産問題

はじめに

不動産が複数の共有者により共有状態にある場合、共有者間の意見が対立することにより、共有不動産が十分に利用・管理されず、有効活用が阻害されてしまう場合があります。
このような場合、不動産の共有者は、他の共有者に対して、不動産の共有物分割請求を行うことができます。

共有物分割請求訴訟は、共有者による共有不動産の自由な支配を実現し、共有不動産の経済的効用を十分に発揮させるという観点から、非常に有用性の高い制度であるので、不動産の共有者間のトラブルの際には、利用を検討する価値があるかと思われます。

共有物分割請求訴訟のポイント

1 共有物分割請求訴訟の提起

共有物分割請求訴訟を提起する場合、共有不動産の分割を希望する共有者から、他の共有者全員に対して、共有物分割請求を提起する必要があります。

共有不動産の分割を請求する要件としては、(1)原告と被告がいずれも共有不動産の持分権を有していること、(2)共有者間に分割の協議が整わないことが要件とされていますので、この2点を主張・立証して、訴訟を提起することになります。

なお、遺産相続により相続人の共有となった(遺産分割前の)財産の共有関係については、裁判例上、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、家事審判法の定めに従い、家庭裁判所の審判により分割方法等を定めるべきであり、判決手続きによることはできないとされているため、共有物分割請求訴訟ではなく、遺産分割審判手続きを利用することになります。

2 共有物分割請求訴訟の審理内容等

共有物分割請求訴訟においては、共有不動産の分割方法、及び、共有不動産の財産評価が争点となります。
共有不動産の分割方法については、各共有者の分割方法に関する希望、現状の持分割合、共有物の規模・形態・性状、利用状況、共有不動産の経済的価値等の諸事情が総合的に考慮されることになります。
また、分割の前提となる共有不動産の財産評価について当事者間に争いがある場合には、鑑定を利用することにより、不動産の評価を立証していくことになります。

3 共有物分割請求訴訟の判決

裁判所は、共有不動産の財産評価について判断した上で、共有不動産に関する諸事情を考慮して、共有不動産を特定の分割方法で分割する内容の判決を下します。
判決が確定により、共有不動産の分割の効力が生じます。
また、当事者間の和解による解決が可能な場合、判決前に和解により訴訟が終了する場合もあります。

共有不動産の分割方法

共有物分割訴訟では、以下の分割方法から、裁判所が分割方法を指定し、共有不動産の分割を行います。

1 現物分割

共有不動産を持分権に応じて現実に分割する方法です。
民法上は、共有物分割請求においては、現物分割が原則とされています。
なお、登記手続については、裁判例上、現物分割を行った結果、共有不動産の一部ずつについて単独所有となる場合には、まず分筆の登記手続きを行った上で、権利の一部移転の登記移転をなすべきであるとされています。

2 全面的価額賠償

共有不動産を特定の共有者に取得させ、共有物を取得した共有者から他の共有者に対して持分の価格を賠償する分割方法です。
裁判例では、共有物を共有者のうち特定の者に取得させるのが相当であり、且つ、その価格が適正に評価され、共有物を取得する者に支払い能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるときは、全面的価額賠償により分割を行うことも許されるとしています。

3 競売

共有不動産を競売し、その代金を持ち分に応じて分割する方法です。
共有物分割請求訴訟において、共有不動産の現物を分割することができないとき、又は、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、競売を命じることができます。

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