建物明け渡し
はじめに
賃貸中の物件において、賃借人が家賃を滞納している場合や、物件を無断で第三者に転貸している場合、契約で定められた目的以外の方法で使用している場合等、賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合、賃貸人としては、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めることができます。
こうした場合において、賃貸人の方としては、問題のある賃借人との契約を早期に終了することは、物件の有効活用に資すると思われますので、弁護士に紛争解決を依頼するメリットは非常に大きいと思われます。
賃貸借契約を解除することができる場合
物件の賃貸人は、賃借人が契約に違反（債務不履行）した場合、賃貸借契約を解除して、物件の返還を求めることができます。 賃貸借契約において賃借人が契約に違反する場合としては、主に以下の場合が考えられます。 ただし、裁判例上、賃貸借契約における契約解除については、賃貸人と賃借人との間の「信頼関係が破壊されたこと」が実質的な理由であると解釈されていますので、下記の場合があっても、事情によっては解除が認められない場合があるということに注意が必要です。
賃借人が家賃を滞納している場合
「家賃滞納」 をご覧ください。
賃借人が建物を無断で転貸した場合
賃貸借契約において特約等を定めていない限り、賃借人は、賃貸人に無断で、賃貸借の目的物である建物を第三者に転貸したり、又は、賃借権を譲渡したりすることはできません。
そのため、賃借人が無断で物件を転貸等した場合には、賃貸人は、契約を解除することができます。 ただし、賃借人が無断転貸等をした場合であっても、例えば、転借人である第三者が賃借人の親族であって、賃借人自身が物件を使用する場合と使用形態が全く異ならない、という事情がある場合のように、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたとは認められない」といえるだけの事情がある場合には、契約の解除が否定されることがあり、この点に注意が必要です。
この類型の場合、賃貸人の方としては、まずは、賃借人が、どのような第三者に転貸をしたかを調査し、また、第三者が物件をどのように使用しているのかを把握することがポイントとなります。
賃借人の保管義務・用法遵守義務違反
賃借人は、賃貸借の目的物である物件を、契約上要求される、善良な管理者としての注意をもって保管する義務（保管義務）を負い、また、契約または目的物の性質によって定まった用法に従い、目的物を使用する義務（用法遵守義務）を負います。
したがって、賃借人が、物件の価値を毀損するような方法で使用している場合には、保管義務違反を理由に契約を解除できる場合があります。 また、契約において建物の使用目的が定められている場合に、賃借人が契約で定められた目的以外の目的で使用している場合（例：居宅として賃借した物件を店舗や事務所として使用する場合等）や、賃貸人に無断で物件の改築を行った場合などには、用法遵守義務違反を理由に契約を解除できる場合があります。
この類型の場合には、賃借人が、どのような行動によって保管義務や用法遵守義務に違反しているかが訴訟においてポイントとなりますので、賃借人の違反事実を証拠化することが非常に重要となります。
手続の流れ
賃借人の契約違反を理由に建物の明け渡しを請求する場合、まずは、賃借人に対して、賃貸借契約を解除するという内容の通知書を送付します。 その後、賃借人との間で任意に交渉を行い、賃借人から任意に建物の明渡しを受けることが可能であれば、和解契約書を締結したうえで、建物の明け渡しを受けます。 任意交渉で協議がまとまらない場合には、訴訟を提起して建物の明け渡しを請求します。 訴訟では、賃貸人側は、賃借人が契約違反を行ったということについて、主張・立証を行うことになります。
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この記事を書いた人
弁護士 利根川竜一（ロイヤルナイト法律事務所）
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、法律顧問サービス、リスクマネジメント、トラブル対応等の業務に取り組んできました。不動産業者の方からのご相談には数多くの対応実績がございます。お気軽にご相談ください。