立ち退き紛争

はじめに

賃貸借契約における賃貸人が、建物の建て替えや取り壊し、若しくは、自己使用の必要性等の理由から、契約違反等の落ち度のない賃借人対して、契約期間の満了等を理由として建物からの立ち退きを求める場合、借地借家法上、賃貸人側に立ち退きを求める「正当事由」が必要とされており、立退き料の支払いが必要となる場合があります。

こうした場合において、賃貸人側としては、迅速な立ち退きを実現し、物件の開発等に予定通り着手する必要がありますので、立ち退き交渉を弁護士に依頼することによって、早期の立ち退きを可能にするというメリットがあります。

また、立ち退きを求められる賃借人側としては、弁護士に依頼することで、賃貸人から、適切な金額の立ち退き料の支払いを受け、立ち退き後の生活や営業利益を確保することができるというメリットがあります。

立ち退き紛争の手続の流れ

1 賃貸人からの更新拒絶等の意思表示

賃貸人側において、建物の建替えや取り壊し、売却等の処分、若しくは、自己使用の必要性等があり、賃借人側に契約違反等の落ち度がない場合、賃貸人が賃借人に立ち退きを求めるためには、更新拒絶や解約申入れの意思表示を行う必要があります。

まず、賃貸借契約の契約期間の定めがある場合には、契約期間満了の1年~6ケ月前までに、賃貸人が賃借人に対して契約を更新しない旨の意思表示をする必要があります。賃貸人が更新拒絶の意思表示を行わなかった場合、期間満了後も、期間の定めがない賃貸借契約として契約が更新されることになります(法定更新)。
また、賃貸借契約の期間の定めがない場合や、法定更新中である場合には、賃貸人が賃借人に対して解約申入れを行う必要があり、解約申し入れの日から6ケ月経過後に契約が終了することとなります。

賃貸人が賃借人に対して更新拒絶や解約申入れを行う場合、借地借家法上、賃借人に対して建物からの立ち退きを求めることについて「正当事由」があることが必要であり、この正当事由を補うために、賃貸人から立ち退き料を支払わねばならない場合があります。

2 任意交渉

賃貸人側による更新拒絶や解約申入れの意思表示後、当事者双方で交渉を行い、合意が成立する場合には、当事者間で和解契約を締結し、和解の内容に従って立ち退きが実現されます。
任意交渉では、主に、賃借人の立退きの可否、立ち退き時期、立ち退き料の金額、賃貸人による移転先物件の提供等について協議が行い、双方の妥協点を検討することになります。

3 訴訟提起

任意交渉で協議がまとまらない場合には、賃貸人の側から、賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求訴訟を提起することとなります。
この訴訟では、主に、原告(賃貸人)の更新拒絶・解約申入れに「正当事由」が認められるか否かが争点となります。
裁判所は、立ち退き料の金額等も含めて正当事由の存否を審理し、原告の請求を認める場合には、原告が立ち退き料を支払うのと引き換えに、被告に建物の明け渡しを命じる判決(引き換え給付判決)を出すことがあります。

正当事由と立退き料

上記のように、賃貸人から賃借人に対して、賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れを行う場合、賃貸人の側に「正当事由」が存在することが必要となります。

正当事由については、主たる要素として(1)賃貸人・賃借人双方の、建物の使用を必要とする必要性を考慮し、従たる要素として(2)建物の賃貸借に関する従前の経過、(3)建物の利用状況、及び(4)建物の現況等を考慮し、更に、これらの事情を補完する要素として(5)財産上の給付の申出=立退き料の支払を考慮するという構造となります。

つまり、賃貸人側における建物使用の必要性等と、賃借人側における建物使用の必要性等を比較衡量し、賃貸人側の事情のみでは正当事由が認められるとはいえない場合に、賃借人の経済的損失を補償するという観点から、正当事由を補う要素として立ち退き料の支払が必要になるのです。

そのため、立ち退き料の金額については、事案ごとに、個別事情を総合考慮して算定されることとなります。
立ち退き料の算定に際しては、一般的には、(1)立ち退きによって賃借人が支払わなければならない移転費用の補償、(2)立ち退きによって賃借人が事実上失う利益の補償(居住権、営業権)、(3)立ち退きにより消滅する利用権の補償(借家権)の各要素が考慮されています。

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